Gay Globe

C’est ce que l’on peut comprendre du jugement rendu cette semaine donc voici l’intégral…

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9177-4158 Québec inc. c. R.				2013 QCCS 4337
COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE MONTRÉAL
N° :	500-17-072067-120
	500-17-073140-124 500-17-076296-139
DATE :	11 SEPTEMBRE 2013
______________________________________________________________________
SOUS LA PRÉSIDENCE DE :		L’HONORABLE	FRANCINE NANTEL, J.C.S.
______________________________________________________________________
500-17-072067-120
9177-4158 QUÉBEC INC.
Demanderesse
c.
SA MAJESTÉ LA REINE DU CHEF DU CANADA
Défenderesse ___________________________________________________________
500-17-073140-124   9177-4158-QUÉBEC INC.             Demanderesse c. SA MAJESTÉ LA REINE DU CHEF DU CANADA             Défenderesse et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL             Mis en cause __________________________________________________________         500-17-076296-139   LE PROCUREUR GÉNÉRAL DU CANADA             Demandeur c. 9177-4158 QUÉBEC INC.             Défenderesse
______________________________________________________________________
JUGEMENT
______________________________________________________________________

[1]           Le Tribunal est saisi de trois recours :

• une requête introductive d’instance en jugement déclaratoire, intentée le 16 mai 2012 par 9177-4158 Québec inc. contre Sa Majesté la Reine du chef du Canada (ministre du Revenu national), qui demande au Tribunal d’interpréter une transaction et de la déclarer opposable à la défenderesse;
• une requête en radiation d’une inscription au registre foncier, intentée le 27 juillet 2012 par 9177-4158 Québec inc., qui demande la radiation de l’inscription d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire inscrit le 4 mai 2012 par Sa Majesté la Reine du chef du Canada contre l’immeuble dont elle est propriétaire;
• une requête introductive d’instance en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice (de gré à gré), intentée le 8 mars 2013 par le Procureur général du Canada au nom et pour le compte de Sa Majesté la Reine du chef du Canada (ministère du Revenu national) (« PGC »), qui recherche la vente sous contrôle de justice de l’immeuble appartenant à 9177-4158 Québec inc.

[2]           Le 25 février 2013, le juge R. Baker ordonne que toutes les requêtes soient entendues ensemble péremptoirement les 3, 4 et 5 juillet 2013.

LE CONTEXTE

[3]           Le 12 mars 2007, 9125-9622 Québec inc. (« le Vendeur ») vend à 9177-4158 Québec inc. (« l’Acheteur ») un immeuble commercial hôtelier situé sur la rue Ste-Catherine au prix de 2 400 000 $[1].

[4]           En vertu de l’Acte de vente, le Vendeur cède ses droits dans le solde de prix de vente à Fiducie Dauphin (« Fiducie »).

[5]           Le prix de vente est payable comme suit :

•     600 000 $,        comptant lors de la transaction;
• 1 000 000 $,         dans les 60 jours de la transaction;
•     800 000 $,        remboursable le ou avant le 15 avril 2017 selon les modalités suivantes :

2.      La balance ou somme impayée de HUIT CENT MILLE DOLLARS ($800 000,00) sera remboursée au Vendeur le ou avant le 15 avril 2017. Ladite somme portera intérêt de la façon suivante :

1.1    Pour la période du 1^er avril 2008 au 31 mars 2012, ladite somme portera intérêt au taux de six pour cent (6 %) l’an, dont le premier versement d’intérêts deviendra dû et exigible le 1^er mai 2008 pour se continuer de mois en mois jusqu’au 1^er mars 2012.

1.2    Pour la période du 1^er avril 2012 au 15 avril 2017, ladite somme portera intérêt au taux de six pour cent (6 %) l’an, calculé semi annuellement et non à l’avance et sera remboursable au moyen de versements mensuels, égaux et consécutifs de douze mille dollars ( $12 000.00), en capital et intérêts, dont le premier versement deviendra dû et exigible le 1^er mai 2012 pour se continuer, ainsi de suite de mois en mois jusqu’au 15 avril 2017, date à laquelle tout solde en capital et intérêt deviendra immédiatement exigible.

[6]           L’acte de vente prévoit également une clause de déchéance du terme advenant défaut de l’Acheteur.

[7]           En mars 2007, lors de la vente, l’immeuble est loué depuis le mois de janvier 2006 à 9116-4798 Québec inc. (« le Locataire ») lequel y opère divers commerces de restauration, d’hôtellerie et de bar.

[8]           Les documents du bail entre le Vendeur et le Locataire comprennent les clauses suivantes[2] :

• Memorandum of Agreement of Lease entered into the city and district of Montreal, this 13^th day of February 2006, having an effective date of January 13^th, 2006 (Hereinafter referred to as the «lease»).

4.         RENT

The nature of the present LEASE is ”NET, NET, NET” to the Lessor, generally meaning that the Lessee shall be responsible for all costs of any nature whatsoever relating to the leasing of the immovable and the operation of the businesses contained therein;

The Lessor shall only be responsible for property or any other special taxes relating to the immoveable as well as its insurance premiums and repairs and maintenance costs pertaining to the structure of the building.

4.1       The Lessee agrees to pay and shall pay an annual base rent of TWO HUNDRED AND EIGHTY-TWO THOUSAND DOLLARS ($282,000.00), payable in advance by equal, consecutive monthly instalments of TWENTY-THREE THOUSAND FIVE HUNDRED DOLLARS ($23,500.00) each, on the first day of each month and from month to month thereafter for the duration of the present LEASE.

4.2       Notwithstanding clause 4.1 of the present LEASE, it is agreed and understood between the parties that the annual base rent for the first three (3) months shall be reduced to FIFTEEN THOUSAND DOLLARS ($15,000.00) and that the annual base rent of TWENTY-THREE THOUSAND FIVE HUNDRED DOLLARS ($23,500.00) per month shall commence to be paid on April 13, 2006, subject to adjustment provided for in the Revised Letter of Intent bearing date of January 13, 2006, entered into between the parties and attached hereto as ANNEX ”C” of the present LEASE.

[…]

4.5       Any expense incurred by the Lessor further to any default on the part of the Lessee with respect to the Lessee’s obligations further to this LEASE shall constitute additional rent payable at the same time as the annual monthly base rent following the receipt of a notice from the Lessor of such additional rent.

[…]

 

6.0        TAXES AND PERMITS

6.1       The Lessee shall pay directly to the taxing authority all municipal taxes whether general or special, school taxes, water taxes and business taxes and any other fees or assessments charged with respect to the leased premises upon terms and conditions mutually agreed to between the Lessee and the taxing authority.

[…]

6.4       In the event that any legislation or regulation of any competent authority were to declare that the Lessor must pay any taxes usually assumed by the Lessee, or if the method of collection of certain taxes is modified in order to make the Lessor responsible therefore rather than the Lessee, or if certain taxes are replaced by other taxes payable by the Lessor and not the Lessee, the Lessee must reimburse the Lessor within thirty (30) days of a demand which shall be sent to the Lessee by the Lessor, any sums so claimed from the Landlord by the competent authorities, and he shall indemnify and hold the Landlord harmless with respect to any costs or disbursements relating thereto.

[…]

 

9.          REPAIRS, CHANGES AND IMPROVEMENTS

9.1       At any time during the term of the present LEASE, the Lessee is obliged to make, at his sole cost and expense, all repairs, changes or improvements to the leased premises and the interior thereof, including those which would normally be the responsibility of the Lessor according to law, custom or usage.

9.2       The loss of enjoyment of the leased premises, partial or otherwise, resulting from the necessity of effecting repairs, replacement, maintenance, re-construction, changes and improvements or their execution, and notwithstanding whether the party effecting same is obliged to do so under the terms of the present LEASE, shall not constitute grounds for the nullity or resiliation of the present LEASE, nor shall it give rise to a rebate or reduction of the rent payable in virtue of the present LEASE, nor shall it give rise to any claim for any contractual or extra-contractual damages, except for misconduct on the part of the Lessor.

• Annex C: Revised Letter of Intent

6.         Lease of Premises

The Vendor agrees to lease the premises, to be designated in the offer to purchase to the Purchaser for a period of ten (10) years from the date of closing on a triple net basis at a fixed amount of $23,500.00 per month plus taxes subject to annual increases in the cost of living as provided by Statistics Canada for the Montreal Region. Notwithstanding the above, the Landlord shall remain responsible for the payment of all insurance premiums relating to the building and immoveable property.

[…]

The above-mentioned monthly rental of  $23,500.00 is based upon representations of the Vendor that the businesses in question generate an average, weekly, gross income of not less that $96,000.00.  Any retroactive adjustments to this amount will be mutually agreed upon between the Parties and paid within thrity (30) days of January 13^th of each year.

[…]

[Le Tribunal souligne]

[9]           En raison d’une confusion dans les termes utilisés au bail particulièrement les clauses 4 alinéa 2 et 6.1, à savoir la nature de bail « triple net » ou « double net », l’ancien Locateur intente une action au mois de juin 2006 contre le Locataire lui réclamant près de 120 000 $ pour non-paiement de taxes municipales[3].

[10]        Le Locataire réplique par voie d’une demande reconventionnelle en septembre 2006, procédure amendée en 2008, réclamant à l’ancien Locateur près de 560 000 $ (chiffre arrondi) en dommages et pour des ajustements relatifs au paiement de taxes et des coûts d’entretien et de rénovations à l’immeuble[4].

[11]        Toujours en raison de cet imbroglio créé par les termes utilisés au bail, l’Acheteur fait ajouter au contrat de vente les clauses suivantes :

DÉCLARATIONS DU VENDEUR

[…]

13.        Il subroge et substitue l’acquéreur dans tous ses droits, titres et intérêts dans le bail, publié à Montréal sous le numéro 13 133 670, et spécialement avec le droit de percevoir des loyers à compter des présentes.

14.        Le vendeur déclare que le loyer minimum à être perçu par l’acquéreur pour le terme du bail sera un loyer minimum triple net, tel que décrit au bail, de vingt-trois mille sept cent cinquante-trois dollars ($23 753.00) payable mensuellement et indexé annuellement au coût de la vie selon Statistique Canada pour la Région de Montréal. Le vendeur garantit ledit loyer et se porte fort de celui-ci advenant que 9116-4798 Québec inc. réduise le montant de son loyer en invoquant l’annexe C du « Memorandum of Lease Agreement » daté du 14 février 2006, et ce pour le restant du terme initial et le vendeur s’engage à compenser l’acquéreur pour toute déficience sur le loyer à même la balance de vente sur une base mensuelle.

CHARGES ET CONDITIONS

[…]

7.          L’Acquéreur s’oblige à ne pas donner quittance par anticipation de plus d’un mois de loyer ni à louer l’immeuble vendu; ou une partie de celui-ci à un loyer sensiblement inférieur à sa valeur locative, sans le consentement par écrit du Vendeur. De même, l’Acquéreur ne pourra modifier un bail ni y mettre fin prématurément sans le consentement écrit du Vendeur[5].

                                                                                                  [Le Tribunal souligne]

[12]        Le 20 février 2008, l’Acheteur, étant lié au locataire par le bail 2006, intente un recours contre ce dernier et lui réclame 102 000 $ pour taxes impayées[6].

[13]        Le Locataire réplique par voie d’une demande reconventionnelle réclamant à l’Acheteur 243 234 $ en dommages pour des réparations qu’il a dû effectuer ainsi que des pertes de revenus causées par le mauvais état de l’immeuble.

[14]        L’Acheteur se désiste de ce recours, le dernier jour de l’audition, le 5 juillet 2013. La demande reconventionnelle est toujours pendante.

[15]        Dans l’intervalle, une ordonnance provisoire de saisie-arrêt entre les mains de l’Acheteur est rendue le 28 juillet 2008 par la Cour fédérale aux fins de satisfaire une dette fiscale de plus de deux millions de dollars[7] au ministère du Revenu national par la débitrice fiscale Fiducie. La saisie-arrêt vise à saisir le solde du prix de vente de 800 000 $ payable par l’Acheteur au Vendeur.

[16]        Dès réception de l’ordonnance de saisie-arrêt, l’Acheteur cesse d’effectuer ses versements aux termes de l’Acte de vente.

[17]        Le 16 octobre 2008, l’Acheteur, par l’entremise de l’un de ses actionnaires, Me Daniel Ouaknine, signe une déclaration affirmative reconnaissant devoir le solde de prix de vente au Vendeur tout en se réservant le droit de demander compensation advenant l’ajustement du loyer par le Locataire prévu aux Déclarations du Vendeur, à la clause 14 de l’Acte de vente[8].

[18]        Le 12 mars 2009, le créancier saisissant informe l’Acheteur qu’il n’a aucun droit d’opérer compensation pour les rénovations ou le paiement des taxes municipales.

[19]        Le 27 mars 2009, une ordonnance définitive de saisie-arrêt est rendue par la Cour fédérale, amendée le 27 avril 2009, enjoignant à l’Acheteur de payer à Sa Majesté la Reine du chef du Canada les sommes suivantes[9] :

a)            immédiatement la somme de 32 000,00 $, représentant les intérêts payables pour les mois d’août 2008 à mars 2009 inclusivement, aux termes de l’alinéa 1.2 du paragraphe 2 de la clause « Prix » de l’acte de vente;

b)            le 1^er de chaque mois, à compter du 1^er avril 2009 jusqu’au 1^er mars 2012 inclusivement, la somme de 4 000,00 $ représentant les intérêts payables aux termes de l’alinéa 1.2 du paragraphe 2 de la clause « Prix » de l’acte de vente;

c)            le 1^er de chaque mois, à compter du 1^er avril 2012 jusqu’au 15 avril 2017 inclusivement, la somme de 12 000,00 $ représentant le capital et les intérêts payables aux termes de l’alinéa 1.3 du paragraphe 1.3 du paragraphe 2 de la clause « Prix » de l’acte de vente;

d)            le 15 avril 2017, le solde en capital et intérêts de la balance de la somme de 800 000,00 $ qui restera à payer conformément aux termes de l’alinéa 1.3 du paragraphe 1.3 in fine du paragraphe 2 de la clause « Prix » de l’acte de vente;

e)            des intérêts au taux prévu par l’acte de vente sur tous intérêts non payés à échéance;

f)             tous autres montants payables ou remboursables au créancier en vertu de l’acte de vente, notamment au titre de primes d’assurances, de taxes foncières ou de frais d’entretien payés par le créancier, au moment prévu à l’acte de vente, et avec intérêts au taux de 6 % l’an à compter du moment où ils auront été déboursés par le créancier;

le tout jusqu’à concurrence de la somme de 2 140 793,60 $ avec intérêts, composés quotidiennement, payables au taux prescrit, en application de la Loi de l’impôt sur le revenu sur ladite somme à compter du 24 mars 2009 jusqu’à la date du paiement;

IL EST DÉCLARÉ que la présente ordonnance n’affecte en rien le droit de la tierce saisie de payer par anticipation tel que prévu à l’acte de vente;

IL EST DE PLUS DÉCLARÉ qu’en cas de mésentente entre les parties quant aux sommes payables en vertu de la présente ordonnance, l’une ou l’autre des parties pourra s’adresser à la Cour pour les faire déterminer.

[Le Tribunal souligne]

[20]        Le 31 mars 2009, l’Acheteur paie au créancier saisissant 32 000 $, pour les huit versements de 4 000 $ du mois d’août 2008 jusqu’au premier mars 2009 inclusivement.

[21]        Par la suite, l’Acheteur effectue les versements mensuels de 4 000 $ jusqu’à la fin du mois de janvier 2010.

[22]        Le 18 juin 2009, une seconde ordonnance provisoire de saisie-arrêt est rendue par la Cour fédérale relativement à une deuxième dette fiscale de Fiducie laquelle vise toujours le solde du prix de vente en vertu de P-1[10] payable par l’Acheteur.

[23]        Ce dernier ne produit pas de déclaration relativement à cette deuxième saisie-arrêt.

[24]        Le 29 janvier 2010, la Cour fédérale rend une ordonnance définitive de saisie-arrêt des sommes dues ou à devoir par l’Acheteur au Vendeur sans toutefois condamner l’Acheteur à payer des montants spécifiques puisque la première dette fiscale n’ayant pas été acquittée en entier, le montant demeurant, à cette date, indéterminé.

[25]        Le 15 juin 2010, l’Acheteur et le créancier saisissant, représenté par Me Richard Corbeil, du ministère de la Justice Canada, se rencontrent et tentent de trouver un terrain d’entente. L’Acheteur explique les motifs à l’appui de sa demande de compensation.

[26]        Le 22 juin 2010, Me Corbeil écrit à l’Acheteur expliquant en détail les motifs pour lesquels ses prétentions sont rejetées[11].

[27]        Le 23 juin 2010, la première dette fiscale de Fiducie est entièrement payée par une saisie-arrêt pratiquée entre les mains d’un tiers non partie au litige.

[28]        Le 8 février 2011, en raison de retards dans certains paiements de l’Acheteur, Me Corbeil lui fait parvenir une mise en demeure et l’avise qu’il se prévaut de la clause de déchéance du terme prévu à P-1 et exige le plein montant de 800 000 $[12].

[29]        Les parties divergent d’opinion quant à l’interprétation et la portée de la clause 14 de l’Acte de vente et le paragraphe 6 de l’Annexe C du bail, et donc, le 24 février 2011, elles concluent une transaction laquelle est reproduite à l’ordonnance définitive de la Cour fédérale du 25 février 2011[13]. On y lit ceci :

ATTENDU que, étant cessionnaire de tous les droits de Fiducie Dauphin aux termes de l’acte de vente susdit en raison de l’ordonnance définitive rendue en l’instance le 29 janvier 2010, y compris du droit de recourir à la clause de déchéance de terme incluse à cet acte de vente, Sa Majesté a, par lettre du 8 février 2011 signifiée à la tierce saisie, avisé cette dernière qu’elle se prévalait de la déchéance de terme à compter du 8 février 2011;

ATTENDU cependant qu’une entente est intervenue entre la tierce saisie et Sa Majesté, aux termes de laquelle :

• La tierce saisie a payé à Sa Majesté la somme de 53 889,58 $, représentant tous les arrérages d’intérêts en date du 24 février 2011;
• Sauf pour la réserve mentionnée à l’alinéa suivant, la tierce saisie a reconnu ne pas avoir de motifs pour refuser d’effectuer les versements prévus à l’acte de vente;
• La tierce saisie a eu des échanges avec sa locataire lors desquels cette dernière a évoqué la possibilité de demander une réduction de loyer de l’ordre de 450 000 $ mais déclare ne pas avoir été avisée formellement par écrit à ce jour par sa locataire que celle-ci entendait réduire son loyer de manière à enclencher l’application du paragraphe 14 de la clause « Déclarations du vendeur » de l’acte de vente;
• Elle a en conséquence accepté que soit prononcée contre elle la présente ordonnance à la condition, acceptée par Sa Majesté, que soit réservée son droit d’opérer compensation conformément audit paragraphe 14 le cas échéant.

En contrepartie de quoi Sa Majesté a renoncé à se prévaloir de la déchéance de terme en raison des défauts auxquels la tierce saisie a remédié.

IL EST ORDONNÉ que soit réservé le droit de la tierce saisie d’opérer compensation sur les versements qu’elle devra effectuer en vertu de la présente ordonnance, conformément au paragraphe 14 de la clause « DÉCLARATIONS DU VENDEUR » de l’acte de vente, dans la mesure où le locataire mentionné à ce paragraphe aurait droit à une réduction de loyer aux termes des documents y mentionnés; et il est conséquemment ordonné qu’en cas de litige avec Sa Majesté la Reine du chef du Canada quant à son droit de compenser, la tierce saisie pourra s’adresser à la Cour pour le faire déterminer.

IL EST ORDONNÉ que soient réservés les droits de Sa Majesté la Reine du chef du Canada énumérés aux alinéas a) à d) du deuxième alinéa de la clause « DÉFAUTS » de l’acte de vente, et notamment le droit d’exiger le paiement immédiat de la totalité de la somme de 800 000 $ en cas de défaut de la tierce saisie survenant après la date de la présente ordonnance.

                                                                                                  [Le Tribunal souligne]

[30]        Le 28 février 2011, quelques jours plus tard, le Locataire envoie une lettre à l’Acheteur par laquelle il l’avise qu’il entend se prévaloir de la clause 4.2 du bail[14]. Il lui réclame 564 000 $ à titre de réduction de loyer alléguant que, durant les trois dernières années, son volume de ventes n’a jamais atteint 96 000 $ par semaine contrairement aux représentations du Vendeur précisées à la clause 6 de l’Annexe C.

[31]        Le 11 avril 2011, une transaction intervient entre l’Acheteur et le Locataire par laquelle le bail est résilié et les réclamations du Locataire réglées, le tout  en considération d’une somme de 450 000 $[15].

[32]        À la même période, le Locataire vend son fonds de commerce à l’Acheteur. Le 15 avril 2011, l’Acheteur verse au Locataire 701 258 $ ayant assumé certaines taxes au nom du Locataire, le tout totalisant 750 000 $, ainsi que la somme de 450 000 $[16].

[33]        Le 18 avril 2011, le créancier saisissant est avisé par lettre du règlement intervenu entre l’Acheteur et le Locataire. Il apprend que le solde de prix de vente est réduit à 350 000 $ et que l’Acheteur continuera à payer les sommes dues en vertu de la saisie-arrêt tout en opérant compensation[17].

[34]        Le même jour, Me Corbeil avise l’Acheteur que le règlement intervenu avec le Locataire n’est pas opposable au créancier saisissant[18].

[35]        Ce n’est que le 23 novembre 2011 que le créancier saisissant a en sa possession le document de la transaction du 11 avril 2011.

[36]        Plusieurs rencontres et discussions entre les parties se tiennent afin de dénouer l’impasse, mais en vain.

[37]        Le 20 mars 2012, le créancier saisissant réitère sa position et refuse de consentir à une réduction du solde de prix de vente[19].

[38]        Le 4 mai 2012, le créancier saisissant inscrit un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire contre l’immeuble de l’Acheteur[20]. Ce dernier intente les deux premiers recours.

[39]        Le 4 octobre 2012, une entente de principe intervient entre l’Acheteur et le créancier saisissant pour valoir jusqu’à l’audition au mérite de la requête en jugement déclaratoire et en radiation du préavis d’exercice. Le créancier saisissant accepte alors de suspendre son recours hypothécaire jusqu’à ce qu’une décision soit rendue sur les deux requêtes moyennant le paiement des arrérages. L’Acheteur s’engage à déposer 57 % des versements mensuels en fidéicommis auprès de son procureur et à payer 43 % au créancier saisissant en réduction du capital et des intérêts[21].

[40]        Le 8 mars 2013, le PCG, au nom et pour le compte du créancier saisissant, introduit une requête en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice de la propriété de l’Acheteur.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[41]

Procureur général du Canada/ ministre du Revenu national/Sa Majesté la Reine Créancier saisissant

Pour une meilleure lecture, le Tribunal illustre par un diagramme la relation entre les parties.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

QUESTIONS EN LITIGE

1.         Le Règlement intervenu le 11 avril 2011 entre l’Acheteur et le Locataire est-il opposable au créancier saisissant?

2.         L’Acheteur peut-il invoquer les clauses 14 de l’Acte de vente, 4.1, 4.2 et 4.5 et le paragraphe 6 de l’Annexe C du bail pour opérer compensation?

3.        Y a-t-il lieu de radier le préavis d’exercice publié le 4 mai 2012 par le créancier saisissant contre l’immeuble de l’Acheteur?

4.        Le recours en délaissement forcé et en vente sous contrôle de justice est-il bien fondé?

ANALYSE

1.         Le Règlement intervenu le 11 avril 2011 entre l’Acheteur et le Locataire est-il opposable au créancier saisissant?

[42]        Afin de répondre à cette question, le Tribunal doit analyser les droits et obligations du créancier saisissant et de l’Acheteur à la suite de la saisie-arrêt.

• Saisie-arrêt :

[43]        Tel que l’explique l’auteur Vincent Karim, le tiers saisi peut faire valoir contre le saisissant, les mêmes moyens de défense qu’il aurait contre son créancier :

Le créancier saisissant n’a jamais plus de droits que le créancier originaire à l’encontre du tiers saisi. En conséquence, le tiers saisi pourra faire valoir contre le créancier-saisissant tous les moyens de défense qu’il possédait à l’encontre de son créancier originaire. Il en est ainsi, par exemple, du locataire qui refuse de payer son loyer au créancier-saisissant pour cause d’insalubrité du logement. C’est aussi le cas de l’acheteur tenu au solde du prix de vente mais qui est victime d’un dol de la part de son vendeur, le saisi, ou qui découvre un vice caché affectant la qualité du bien ou un vice du titre. L’acheteur peut alors contester la réclamation du solde du prix en évoquant à l’encontre du saisissant ces moyens de défense et ainsi faire échec à la saisie[22].

[Le Tribunal souligne]

[44]        Dans le présent dossier, l’Acheteur reconnaît être débiteur. Bien qu’il se réserve le droit d’opérer compensation, ce moyen de défense ne voue pas la saisie à l’échec.

[45]        D’ailleurs, le 16 octobre 2008, lors d’une première déclaration affirmative, l’Acheteur ne fait aucune référence à la compensation et il se conforme à l’ordonnance définitive de saisie-arrêt de la Cour fédérale émise le 27 mars 2009 en payant les montants dus.

[46]        La deuxième ordonnance définitive de saisie-arrêt reconduit la même réserve du droit de l’Acheteur d’opérer compensation.

[47]        Ainsi, dans l’éventualité où l’Acheteur soulève la garantie prévue aux « Déclarations du vendeur » à l’Acte de vente, la Cour lui réserve le droit d’opérer compensation à même les sommes dues au créancier saisissant dans la mesure où le Locataire a droit à la réduction de loyer aux termes des documents P-1 et P-2.

[48]        Partant, le créancier saisissant entend respecter les droits de l’Acheteur aux termes du contrat de vente. En ce sens, une entente de bonne foi conforme aux obligations et droits contractuels de chacun, entre l’Acheteur et le Locataire, serait opposable au PGC.

2.         L’Acheteur peut-il invoquer les clauses 14 de l’Acte de vente, 4.1, 4.2 et 4.5 et le paragraphe 6 de l’Annexe C du bail pour opérer compensation?

Prétention des parties

• La partie demanderesse [acheteur]

[49]        Elle plaide que lorsque, le 28 février 2011[23], le Locataire lui réclame 564 000 $ conformément à la clause 4.2 et le paragraphe 6 de l’Annexe C du bail, en alléguant une baisse de son chiffre d’affaires des trois dernières années, elle est en droit de conclure une transaction avec lui puisque son droit de compenser est prévu à l’acte de vente et lui a été réservé par la Cour fédérale.

• La partie défenderesse [créancier saisissant]

[50]        Elle argue que la transaction ne lui est pas opposable car faite à son insu. En plus, aucune justification quant à son fondement n’est établie. De surcroît, la cause de la compensation est née après la cession de créance.

Interprétation des clauses 14 de l’acte de vente et 4.2 du bail

[51]        La clause 14 « Déclarations du vendeur » de l’Acte de vente et la clause 4.2 du bail prévoient la possibilité d’une compensation entre les loyers garantis par le Vendeur et les montants dus par l’Acheteur.

[52]        La compensation peut se présenter sous trois formes : légale, judiciaire ou conventionnelle[24].

[53]        Les articles 1672, 1673 et 1676 du Code civil du Québec (C.c.Q.) édictent les conditions relatives aux deux premières formes de compensation :

1672. Lorsque deux personnes se trouvent réciproquement débitrices et créancières l’une de l’autre, les dettes auxquelles elles sont tenues s’éteignent par compensation jusqu’à concurrence de la moindre.

La compensation ne peut être invoquée contre l’État, mais celui-ci peut s’en prévaloir.

1673. La compensation s’opère de plein droit dès que coexistent des dettes qui sont l’une et l’autre certaines, liquides et exigibles et qui ont pour objet une somme d’argent ou une certaine quantité de biens fongibles de même espèce.

Une partie peut demander la liquidation judiciaire d’une dette afin de l’opposer en compensation.

1676. La compensation s’opère quelle que soit la cause de l’obligation d’où résulte la dette.

Elle n’a pas lieu, cependant, si la créance résulte d’un acte fait dans l’intention de nuire ou si la dette a pour objet un bien insaisissable.

[54]        Quant à la troisième forme de compensation, la doctrine enseigne que les parties peuvent la prévoir « en ne tenant pas compte des conditions du C.c.Q.; la double extinction sera alors qualifiée de compensation conventionnelle[25]. D’ailleurs, les parties peuvent fixer « elles-mêmes les conditions de l’extinction des dettes respectives par leur accord de volonté »[26].

[55]        Règle générale, l’article 1681 C.c.Q. reconnaît que la compensation ne peut s’opérer au préjudice des droits acquis à un tiers à moins que le droit à la compensation soit né avant la saisie-arrêt.

[56]        L’auteur, Charles Belleau, interprète cet article comme suit :

« Cependant, l’article 1681 C.c.Q. stipule que la compensation n’a pas lieu au préjudice des droits acquis à un tiers. Ainsi, la jurisprudence a décidé que le tiers saisi ne pouvait pas, dans une déclaration négative, invoquer validement que sa dette envers le débiteur – saisi s’était éteinte par compensation, s’il n’était devenu créancier du débiteur qu’après la signification du bref de saisie ou si sa créance, étant née avant cet événement, n’était venue à échéance qu’après. Par contre, il a été jugé qu’une banque tierce-saisie pouvait invoquer la compensation des dettes entre elle et le débiteur du jugement, même si l’inscription du débit au compte de celui-ci avait été faite plus d’un an après la saisie, parce que le droit à la compensation était né « avant la saisie-arrêt »[27].

                                                                                                  [Le Tribunal souligne]

[57]        En l’espèce, l’Acheteur, peut invoquer compensation pour éteindre sa dette si la créance compensatoire est cristallisée avant la signification de la saisie-arrêt, ce qui n’est pas le cas.

[58]        Cela dit, puisque les gestes posés par le créancier saisissant démontrent une ouverture à la compensation même si la créance compensatoire de l’Acheteur à l’égard du Vendeur s’est cristallisée après la signature de la saisie-arrêt, le Tribunal poursuit plus à fond son analyse.

[59]        La compensation envisagée au moment de la première déclaration affirmative n’est pas une compensation légale car la dette n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible à la date de la saisie-arrêt.

[60]        Le droit de l’Acheteur à une compensation est néanmoins reconnu dans les ordonnances de la Cour fédérale s’il est en mesure de prouver les motifs lui donnant ouverture.

[61]        Le mode de compensation à la clause 14 du contrat de vente confirme qu’il s’agit ici d’une situation de compensation conventionnelle.

[62]        En présence d’une compensation conventionnelle, le Tribunal doit rechercher l’intention des parties (le Vendeur et l’Acheteur) lors de la formation du contrat puisqu’elle n’est pas clairement exprimée à la clause 14.

[63]        Quant à la clause 6 de l’Annexe C du bail, elle prévoit que tout ajustement rétroactif du loyer du Locataire devra faire l’objet d’un accord mutuel.

[64]        L’interprétation des clauses d’un contrat se fait les unes par rapport aux autres afin de faire ressortir la volonté des parties suivant les articles 1425, 1426 et 1427 C.c.Q. qui prévoient :

1425. Dans l’interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés.

1426. On tient compte, dans l’interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l’interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu’il peut avoir reçue, ainsi que des usages.

1427. Les clauses s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’ensemble du contrat.

[65]        Le Tribunal reprend l’analyse de la juge Bich de la Cour d’appel en matière d’interprétation contractuelle[28] :

[53]       Ainsi, dans la mesure où une partie réussit à prouver que la volonté réelle des parties ou, si l’on préfère, leur véritable et commune intention, est autre que celle qu’exprime ou paraît exprimer le texte du contrat, c’est alors cette volonté, cette intention, qui doit prévaloir.

[…]

[59]       Il faut pour déterminer la volonté réelle des parties et leur commune intention au sens de l’article 1425 C.c.Q. examiner le texte même du contrat, bien sûr, mais aussi, comme le prescrit l’article 1426 C.c.Q. , sa nature, les circonstances dans lesquelles il a été conclu, l’interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu’il peut avoir reçue, ainsi que les usages.

[60]       Bien sûr, le décodage de la volonté des parties, surtout quand cette dernière s’oppose à la volonté exprimée dans un écrit qui a toutes les apparences de la clarté, est un exercice délicat. Il peut arriver en outre, ce qui ne simplifie pas les choses, que l’étude de la matière du contrat, de son contexte, des circonstances de sa conclusion, du comportement subséquent des parties, et ainsi de suite témoigne d’une absence de véritable intention commune. Pineau et Gaudet expliquent ainsi que :

Par ailleurs, le principe énoncé par l’article 1425 C.c.Q. présuppose qu’il y a toujours une intention commune à « découvrir ». Or, il n’est pas toujours ainsi. Certes, pour qu’il y ait contrat, il doit y avoir un minimum d’intention commune, mais il peut fort bien arriver que les parties, tout en ayant véritablement une intention commune quant aux éléments essentiels du contrat, se soient également entendues sur certaines clauses accessoires tout en leur donnant cependant chacune en son for intérieur, des interprétations divergentes. En un tel cas, on ne peut évidemment pas s’en remettre à l’intention commune des parties puisqu’il n’y en a pas. On n’a alors pas d’autre choix que de s’en remettre à l’interprétation qui se concilie le mieux au reste du contrat et aux circonstances ayant entouré sa conclusion. Comme on l’a fait remarquer, le juge, en ce cas – bien qu’il s’en cache le plus souvent – , ne se contente pas de « découvrir une intention commune »; il attribue plutôt aux parties une « intention commune » qui n’a en fait jamais existé, mais qui lui semble la plus compatible avec le reste du contrat et des circonstances. L’interprétation du contrat devient alors plus « objective », car l’interprète (quoi qu’il en dise) est à la recherche, non pas de l’intention commune des parties, mais bien de ce qui se concilie le mieux avec le reste de l’entente.

[Le Tribunal souligne]

[66]        En l’espèce, pour concilier la portée de la clause 14 à l’ensemble du contrat, le Tribunal doit se référer aux autres clauses.

[67]        Ainsi, en vertu de l’acte de vente, le Vendeur détient une hypothèque sur les loyers présents et futurs provenant de la location de l’immeuble[29] pour garantir le solde de prix de vente.

[68]        L’Acheteur, quant à lui, doit respecter certaines conditions, notamment :

7.          L’Acquéreur s’oblige à ne pas donner quittance par anticipation de plus d’un mois de loyer ni à louer l’immeuble vendu; ou même une partie de celui-ci à un loyer sensiblement inférieur à sa valeur locative, sans le consentement par écrit du Vendeur. De même, l’Acquéreur ne pourra modifier un bail ni y mettre fin prématurément sans le consentement écrit du Vendeur[30].

[Le Tribunal souligne]

[69]        Partant, toute modification de loyer requiert le consentement du Vendeur. La logique veut qu’une réduction de loyer rétroactive, en vertu de la clause 14, suive le même raisonnement sans quoi la sureté du Vendeur peut être mise en péril.

[70]        La clause 14 du contrat relative à la compensation doit s’interpréter en harmonie avec les autres droits et obligations contenus au contrat.

[71]        À la lumière de ce qui précède, le Tribunal est d’avis que l’approbation du créancier saisissant, lequel est subrogé aux droits du Vendeur, était requise avant de conclure une entente avec le Locataire.

[72]        Conséquemment, la transaction intervenue entre l’Acheteur et le Locataire n’est pas opposable au créancier saisissant car elle n’a pas reçu son aval.

[73]        À supposer même que le contrat puisse être interprété différemment, la preuve soumise ne permet pas de conclure autrement en ce que :

• Les procédures du Locataire à l’égard de l’Ancien Locateur ne font aucunement référence à une baisse de son chiffre d’affaires; d’ailleurs, le locataire a obtenu un jugement ex parte contre l’Ancien locateur le 12 octobre 2012 au montant de 538 514 $[31];
• Le Locataire a toujours payé le loyer de base jusqu’au mois de février 2011 sans jamais aviser par écrit de son intention de se prévaloir de la clause lui permettant de réduire le loyer pour cause d’une baisse de revenus;
• Dans le dossier de Cour de l’Acheteur contre le Locataire, ce dernier, par le biais d’une demande reconventionnelle réclame en date du 29 octobre 2008[32], 543 234 $ incluant 100 000 $ en pertes de revenus. L’Acheteur s’est désisté du recours à la fin de la présente audition mais la réclamation du Locataire est toujours pendante. Ce dernier ne peut jouer sur tous les tableaux;
• Les états financiers[33] non vérifiés du Locataire pour les années 2007, 2008 et 2009, ont été préparés au mois de mars 2011 dans le cadre des négociations avec l’Acheteur. Ils n’ont aucune force probante puisque complétés sur la seule foi de son dirigeant, monsieur Khan Mohammed et dans le but précis de réduire son loyer.
• Dans son témoignage, le Locataire admet que certains revenus transitaient par une autre de ses sociétés, 9228-1203 Québec inc., qui opérait les commerces ce qui a délibérément réduit ses recettes.
• Les demandes constantes du créancier saisissant auprès de l’Acheteur pour obtenir plus d’informations et de renseignements quant à la réclamation du Locataire demeurent sans réponses claires et précises.
• Lorsque le créancier saisissant et l’Acheteur conviennent d’une entente, le 24 février 2011, les démarches entre l’Acheteur et le Locataire sont beaucoup plus avancées que ce qu’il laisse entendre. Comme en témoigne monsieur Mohammed, c’est au mois de février 2011 que les négociations ont eu lieu.

3.         Y a-t-il lieu de radier le préavis d’exercice publié le 4 mai 2012 par le créancier saisissant contre l’immeuble de l’Acheteur?

[74]        L’échange d’une abondante correspondance entre le créancier saisissant et l’Acheteur[34] démontre que si ce dernier avait été transparent et l’avait impliqué dans sa négociation avec le Locataire, le créancier saisissant demeurait ouvert à trouver une solution convenable pour tous. L’Acheteur a malheureusement failli à la tâche.

[75]        Considérant que le Tribunal vient à la conclusion que la transaction intervenue le 11 avril 2011 entre l’Acheteur et le Locataire est inopposable au créancier saisissant, il se doit de constater le défaut de remédier aux manquements mentionnés au préavis d’exercice.

[76]        L’entente provisoire intervenue entre les parties à la suite de l’inscription du préavis d’exercice ne constitue pas un remède au défaut de l’Acheteur. Il s’agissait pour les parties d’établir un « modus operandi » jusqu’à jugement sur le recours principal.

[77]        Le préavis d’exercice est donc légalement et valablement inscrit et la requête en radiation de l’inscription du préavis d’exercice sera rejetée.

4.        Le recours en délaissement forcé et en vente sous contrôle de justice est-il bien fondé?

[78]        Après l’audition, chaque partie a fourni un relevé des sommes pouvant être dues par l’Acheteur[35].

[79]        Le relevé soumis par l’Acheteur calcule ce qui est dû au créancier saisissant en fonction d’un solde dû en capital de 350 000 $[36].

[80]        Le relevé soumis par le créancier saisissant est basé sur un capital de 800 000 $ avec intérêts selon les données de l’acte P-1 tout en tenant compte des versements partiels payés par l’Acheteur[37].

[81]        Or, au 19 juillet 2013, le relevé indique que la créance est de 93 095,23 $.

[82]        Le demandeur est par conséquent bien fondé de demander le délaissement forcé de l’immeuble afin de réaliser sa garantie en ce qu’il a relevé son fardeau de preuve.

[83]        La créance est établie, l’hypothèque et le préavis d’exercice ont été dûment publiés, le défaut n’a pas été remédié et l’Acheteur est toujours propriétaire de l’immeuble.

[84]        La requête introductive d’instance en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice (de gré à gré) sera accueillie selon ses conclusions.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[85]        DÉCLARE que la transaction intervenue le 24 février 2011 entre 9177-4158 Québec inc. et 9116-4798 Québec inc. est inopposable à Sa Majesté la Reine en chef du Canada;

[86]        AVEC DÉPENS contre la demanderesse 9177-4158 Québec inc.;

[87]        REJETTE la requête en radiation d’une inscription sur le registre foncier dans le dossier 500-17-073140-124;

[88]        AVEC DÉPENS contre la demanderesse 9177-4158 Québec inc.;

[89]        DÉCLARE que 9177-4158 Québec inc. est en défaut de payer à Sa Majesté la Reine du chef du Canada la somme de 93 095,23 $, et ce, en date du 19 juillet 2013 inclusivement;

[90]        ORDONNE à la défenderesse ou à toutes autres personnes occupant les lieux de délaisser l’immeuble hypothéqué, ci-après désigné, en faveur du demandeur en conformité avec l’article 2765 du Code civil dans les dix (10) jours du présent jugement et à défaut, ORDONNE que le demandeur soit mis en possession par voie judiciaire et les occupants expulsés;

[91]        ORDONNE que l’immeuble hypothéqué suivant soit vendu sous contrôle de justice, suivant le mode de gré à gré :

 

DÉSIGNATION

« Un emplacement situé en la Ville de Montréal, ayant front sur la rue Ste-Catherine Est, connu et désigné comme étant composé des lots suivants :

-           le lot UN MILLION CINQ CENT SOIXANTE-SEPT MILLE SEPT CENT SOIXANTE-DEUX (1 567 762) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal;

-           le lot UN MILLION CINQ CENT SOIXANTE-SEPT MILLE SEPT CENT SOIXANTE-TROIS (1 567 763) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal;

-           le lot UN MILLION CINQ CENT SOIXANTE-SEPT MILLE SEPT CENT SOIXANTE-QUATRE (1 567 764) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal;

-           le lot UN MILLION CINQ CENT SOIXANTE-SEPT MILLE SEPT CENT SOIXANTE-CINQ (1 567 765) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal;

-           le lot UN MILLION CINQ CENT SOIXANTE-HUIT MILLE VINGT-DEUX (1 568 022) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal;

-           tous les droits, titres et intérêts sur le lot UN MILLION CINQ CENT SOIXANTE-SEPT MILLE NEUF CENT SOIXANTE (1 567 960) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal;

-           tous les droits, titres et intérêts sur le lot DEUX MILLION CINQ CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT MILLE TROIS CENT SOIXANTE-DOUZE (2 597 372) du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal;

avec bâtisses dessus construites et portant les numéros 1560, 1570, 1574, 1584 et 1592 de la rue Ste-Catherine Est, en la ville de Montréal, province de Québec, H2L 2J2.»

[92]        DÉSIGNE Claude Girard exerçant sa profession chez Saulnier Robillard Lortie au 407, boulevard Saint-Laurent, bureau 700, Montréal, Québec, ou tout autre huissier de la firme, pour procéder à la vente de l’immeuble hypothéqué susdit au nom du propriétaire;

[93]        FIXE les modalités relatives au travail de la personne désignée de la façon suivante :

a.      Sa rémunération sera de 100 $ l’heure, plus tous les déboursés;

b.      La personne désignée pourra retenir les services d’un courtier immobilier pour l’aider à trouver un acheteur éventuel. Le cas échéant, et si cet acheteur est une personne qui a été présentée par le courtier et que la vente a définitivement lieu, ce dernier aura droit de réclamer une commission maximale de 7 % du prix de vente. Seule la personne désignée par le Tribunal pourra accepter des offres d’achat et en aucune circonstance, elle n’aura à justifier son refus d’accepter une offre d’achat de l’immeuble hypothéqué vis-`s-vis ce courtier. Ce courtier n’aura aucun recours contre la personne désignée ou le demandeur et ne sera payé le cas échéant, qu’après avoir été définitivement colloqué; si la vente n’a pas lieu, le courtier ne pourra réclamer quoi que ce soit; il ne sera payé qu’après avoir été colloqué alors que sa créance aura priorité sur toutes créances hypothécaires;

c.      La personne désignée devra informer le demandeur de ses démarches ainsi que toutes personnes intéressées si celles-ci en font la demande et elle devra dénoncer sa qualité à l’acquéreur. Elle ne devra pas remettre l’occupation et la possession de l’immeuble hypothéqué avant la signature de l’acte de vente;

d.      La personne désignée pour la vente devra suivre les règles prescrites au Code de procédure civile pour la vente du bien d’autrui;

e.      La personne désignée dressera un état de collocation suite à la vente et distribuera le produit de la vente conformément aux dispositions de la Loi;

f.       La personne désignée agira au nom de la défenderesse et ne sera tenue personnellement à aucune obligation incombant normalement au vendeur d’un immeuble.

[94]        ORDONNE que l’évaluation communiquée par le demandeur comme pièce P-6 soit conservée sous scellé et qu’aucune personne ne puisse y avoir accès sans une ordonnance de cette Cour, à l’exception des parties à la présente requête et de la personne désignée pour procéder à la vente;

[95]        ORDONNE que toutes les personnes qui prendront connaissance de ladite évaluation soient tenues de ne pas en divulguer le contenu à qui que ce soit sans une ordonnance de cette Cour;

[96]        FIXE la mise à prix, à savoir le montant minimum de la vente, à valeur proposée à l’évaluation déposée comme pièce P-6 pour les lots numéro 1 567 765, 1 567 762, 1 567 764, 1 568 022 et 1 567 763;

[97]        FIXE les conditions et charges de la vente de l’immeuble hypothéqué de la façon suivante :

a.      Le montant de dépôt minimum requis devant être remis avec toute offre d’achat sera équivalent à 5 % du prix offert;

b.      Le prix de vente devra être payé comptant à l’occasion de la signature de l’acte de vente; la vente ne sera parfaite que lorsque le prix total aura été payé;

c.      L’huissier devra informer les acheteurs potentiels, dans l’offre de vente, qu’il est possible que le défaut qui a amené le créancier à exercer le recours en vente sous contrôle de justice soit corrigé jusqu’à ce que l’acte de vente soit signé. Auquel cas, l’offre d’achat sera annulée et le dépôt sera remis à l’acheteur;

d.      L’acheteur acquittera les droits de mutation ainsi que toutes autres taxes ou impositions relatives à l’immeuble hypothéqué, au moment de la signature de l’acte de vente; il devra aussi s’engager à payer toutes taxes, cotisations et répartitions foncières échues et à échoir, y compris la proportion de celles pour l’année courante à compter de la signature de l’acte de vente et aussi payer, à compter de cette même date, tous les versements en capital et intérêts à échoir sur toutes les taxes spéciales imposées avant, dont le paiement est réparti sur plusieurs années;

e.      Les répartitions usuelles devront être faites à l’occasion de la signature de l’acte de vente;

f.       L’acheteur assumera les baux existant, valablement publiés et opposables aux tiers, le cas échéant;

g.      L’acheteur retiendra, à ses frais, les services d’un notaire aux fins de l’acte de vente, sujet à ce que cet acte respecte les conditions mentionnées au présent jugement;

h.      Les frais du notaire instrumentant, de l’acte de vente, de sa publication, des copies seront à la charge de l’acheteur, alors que ceux concernant les radiations seront à la charge de la masse;

i.       L’immeuble hypothéqué sera vendu sans aucune garantie et aux risques et périls de l’acheteur.

[98]        AVEC DÉPENS contre la défenderesse 9177-4158 Québec inc.

 

	__________________________________ FRANCINE NANTEL, J.C.S.
Me Sébastien Sénéchal Bardagi Sénécal inc. Avocats de 9177-4158 Québec inc.   Me Maude Lemay-Brisebois Me Julie Mousseau Ministère de la justice, Canada Bureau régional du Québec Direction des affaires fiscales Avocats de Sa Majesté la Reine du chef du Canada   Dates d’audience : 3, 4 et 5 juillet 2013

 

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